Nelja ministeeriumi ühishoone ehitamise korduma kippuvad küsimused

Nelja ministeeriumi ühishoone rajamine on unikaalne projekt, mis parandab ministeeriumide omavahelist koostööd ning võimaldab kümne aasta jooksul riigil kokku hoida ligi 7 miljonit eurot. Hoone valmib 2017. aasta suvel.

1. Mis on ühishoone rajamise eesmärk?

Rahandusministeerium, Sotsiaalministeerium, Justiitsministeerium ning Majandus-  ja Kommunikatsiooniministeerium on kavas kokku kolida ühte hoonekompleksi. Eesmärk on luua neljale ministeeriumile ühine töökeskkond koos tugisüsteemidega, et säästa ministeeriumide hoonete ülalpidamiskulusid ning parandada nende omavahelist koostööd.

2. Millised ministeeriumid ühishoonesse kolivad ja miks?

Ühishoonesse koondatakse Rahandusministeerium, Majandus- ja Kommunikatsiooni-ministeerium, Sotsiaalministeerium ning Justiitsministeerium. Nende nelja ministeeriumi omavaheline sisuline koostöövajadus on suur.

Lisaks mängis otsustamisel rolli praeguste hoonete asukoht ja seisukord - mitmed olemasolevad hooned on halvas seisukorras ja ruumid ei ole funktsionaalsed. Kuna vanade hoonete kordategemise kulud on tunduvalt suuremad kui uue hoonekompleksi rajamine, siis ehitatakse uus ühine hoone kõigile neljale ministeeriumile. Oluline kokkuhoid saavutatakse juba hoonete ülalpidamiskulude, sh energiakasutuse arvelt.

Ühishoone rajamisega paraneb ka töökeskkonna kvaliteet. Uus hoone võimaldab senisest tunduvalt paremat ruumikasutust ja töötingimusi ning suurendab igapäevast sisulist koostööd riigiasutuste vahel.

3. Millest lähtub asukohavalik?

Ühishoone koos kahe maa-aluse parkimiskorrusega on kavas ehitada Tallinnasse Suur-Ameerika 1 ja Väike-Ameerika 2 kinnistule ehk Rahandusministeeriumi endise hoone asemele.

Asukoha valikul analüüsiti alternatiive nii kesk- kui äärelinnas, kuid kõige paremini sobivaks tunnistati Suur-Ameerika 1 kinnistu. Peamiselt sai asukohavalikul määravaks vahetu kesklinna lähedus ning hea ligipääsetavus nii töötajatele kui külastajatele.

4. Miks praegune hoone lammutatakse, kuigi algselt seda kavas polnud?

Algse lähteülesande kohaselt pidi uut hoonekompleksi kasutama hakkama kaks ministeeriumi -  Rahandusministeerium ning Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, millest lähtuvalt koostati ka detailplaneering ning loodi võimalus säilitada olemasoleva hoone. Kuna 2011. aastal projekti käivitades liitus projektiga veel kaks ministeeriumi - Sotsiaalministeerium ja Siseministeerium, siis muutus oluliselt hoone ruumivajadus. Vana hoone ei oleks mahutanud nelja ministeeriumi, ei oleks taganud kaasaegset ja ohutut töökeskkonda ega võimaldanud igapäevast sujuvat koostööd ministeeriumide vahel.

Projekteerimise algfaasis kaaluti nii vana hoone säilitamise kui lammutamise võimalust, milleks valmis ka kaks eksperthinnangut:
  • hinnang konstruktiivse osa ning energiatõhususe aspektidest lähtuvalt (AS Telora-E);
  • hinnang olemasolevale hoonele kultuuriväärtuse aspektidest lähtuvalt (A. Pantelejev).
Põhilised ekspertiisis välja toodud kitsaskohad olid:
  • Hoone vanus (ca 35 aastat) – hoone kasutuseks oli planeeritud 50 aastat. Seega hoone osaline või tervikuna säilitamine toob kaasa riskid selle püsimise ja turvalisuse osas. Arvestades nõukogude ajal tehtud ehitustööde madalat kvaliteeti, oleks ebaselge, kas hoone on turvaline ja kasutatav ka järgneva 50 aasta jooksul, ning kes selle eest vastutab.
  • Lisakoormus hoone kandevkonstruktsioonidele (vundament ja karkass) – kuna juba hoone ehitamise käigus lisati kaks täiendavat korrust ning ka rekonstrueerimise käigus suureneb koormus (tehnoseadmed, töökohtade arv, konstruktsioonide parendamine jms), siis on väga suur tõenäosus, et olemasolevad tarindid ei pea vastu. Samuti tuleb arvestada hoone kõrvale rajatavate maa-aluste ehitiste mõjuga.
  • Ruumiprogramm – ruumide (nt töökohad, nõupidamisruumid, toitlustamine, serveriruumid jt) loogilist paigutamist ja omavahelist asetsemist ei ole rahuldaval moel vanas hoones võimalik ellu viia. Arvestama peab, et hoonesse lisandub oluliselt töökohti ja ühiskasutuses olevaid ruume, mistõttu vana hoone, nõutust ca 13% väiksem pind seda ei võimalda.
  • Tehnoruumide ja šahtide paigutamine – hoone renoveerimisel lisandub mitmeid tehnoruume ja šahte, mis vähendavad vana hoone kasutatavat pinda veelgi.
Samuti on oluline rekonstrueerimistööde maksumus. Reeglina on 1970-80ndatel aastatel madala kvaliteediga, kandvate vaheseintega ehitatud avalike hoonete rekonstrueerimine kallim kui uue ehitamine. Näitena võib tuua 2014. aastal rekonstrueeritud ehitismälestiseks tunnistatud raadiomaja, kus tööde maksumuseks kujunes umbes 1000 eurot ruutmeetrile, samas kui uusi büroohooneid ehitatakse täna umbes 800 euroga ruutmeetri kohta.

Uue hoone ehitamine võimaldab paremat pinnakasutust, nõuetele vastava sisekliima loomist ning energiatõhusust. Olemasoleva hoone renoveerimisega ei ole ekspertide hinnangul võimalik neid eesmärke saavutada. Samuti vajaksid olemasolevad ministeeriumide hooned lähiaastatel märkimisväärseid investeeringuid. Seega kokkuvõtlikult oleks uue maja  pinnakasutus efektiivsem, energiatarve väiksem ja ära jäävad ebaregulaarsed suured investeeringud vanade majade remontimisse.

Lisaks oli vana hoone konstruktsioone arvestades keeruline muuta lagede kõrgus peale vajalike kommuniaktsioonide paigaldamist tänapäevaste nõuetega vastavaks.

5. Kas Rahandusministeeriumi endine hoone oli ehitismälestis?

Rahandusministeeriumi endist hoonet ei ole tunnistatud ehitismälestisteks ega kantud kultuurimälestiste riiklikusse registrisse. Lisaks on hoone kultuuriväärtuslikke aspekte analüüsinud ekspert A. Pantelejev, kelle sõnul ei ole lähtudes muinsuskaitse kriteeriumitest hoone koht Eesti arhitektuuris millegi poolest teistest samal perioodil projekteeritud hoonetest väljapaistev. Eksperdi sõnul ei kanna Suur-Ameerika tn 1/Väike-Ameerika tn 2 hoone uudseid planeerimise printsiipe, konstruktiivseid iseärasusi ega ehitusvõtteid ning hoonet, nagu enamuse nõukogudeaegseid ehitisi, iseloomustab ehitustööde ja materjalide madal kvaliteet (ajaloolane A. Pantelejev, Tallinn, 2011. a).

6. Kes ehitab uue hoone?

Hoone rajab ja annab üürile OÜ 2Torni (seotud osaühinguga Fund Ehitus).

7. Kas uue hoone projekt vastab detailplaneeringule?

Detailplaneeringuga vastavust hindab kohalik omavalitsus. Vana hoone lammutamiseks ja uue ehitamiseks on kohalik omavalitsus väljastatud ehitusload, seega hoone projekt on kooskõlas detailplaneeringuga.

8. Kuidas tagatakse väärikale hoonele parim arhitektuuriline välimus ja sobivus linnaruumi?

Parima võimaliku arhitektuurse lahenduse leidmiseks korraldas hoonestaja OÜ 2Torni koostöös Eesti Arhitektide Liidu ja Riigi Kinnisvara ASiga arhitektuurse ideekonkursi.

Konkursile laekus 11 tööd, millest 10 vastasid kvalifitseerimistingimustele.  Arhitektuurivõistluse esimese koha vääriliseks tunnistati AS Amhold ja Karisma Arhitektid OÜ ühine ideekavand „Valged“.

Konkursi žürii põhjendas valikut järgmiselt:
Valged on oma tööga saavutanud soliidse tasakaalu. Minimalistliku vormikeelega, selge ja lihtne, intelligentselt delikaatne, diskreetselt väärikas, linnaruumis tasakaalu loov töö. Ühendusgalerii ja peafassaadi materjalidega on õnnestunud luua optiline efekt. Head maitset lisab lihtne keramotiiv. Ajaloolisest aspektist lähtudes võib tõdeda, et pakutav maht ei konkureeri endise, kinnistul olnud hoonega ja jääb seega hea maitse piiridesse. Töö järgib detailplaneeringu nõudeid.

Ideekavandeid hindas konkursi žürii, kuhu kuulusid lisaks eelpool märgitud organisatsioonide esindajatele ka Tallinna linna peaarhitekt Endrik Mänd.

9. Millised on ühishoone eelised võrreldes vanade majadega?Olulisteks eelisteks on energiatõhusus, funktsionaalsus ja optimaalne pinnakasutus:

  • energiakasutus – uus hoone on energiasäästlik (kulu 120 kW/h energiat m² peale aastas), võrreldes olemasolevate hoonetega on sääst ligi 70%;
  • ruumikasutus – olemas on kõik vajalikud ruumid (nt koosolekute ruumid, dokumendihoidlad) ning nende paigutus ja arv on optimaalne;
  • pinnakasutus – büroopinna kasutus on efektiivne ning võimaldab hakkama saada 40% väiksema pinnaga kui tänased hooned (tegemist on büroopinna ainukasutuse arvestusega).
Täna on nelja ministeeriumi käsutuses ligi 20 000 m² büroopinda, mille pinnakasutus ei ole hoonete eripära tõttu efektiivne ning mille energiatarve on suur. Olemasolevad hooned vajaksid lähiaastatel märkimisväärseid investeeringuid energiatõhususe tõstmiseks. Ministeeriumide kolimine madala energiatarbe ja efektiivse pinnakasutusega hoonesse võimaldab hakkama saada palju väiksema, ligi 16 000 m² büroopinnaga.

Samuti väheneks uue hoonega asutuste energiatarbimine ligi 70%, mis on kooskõlas Euroopa energiatõhususe eesmärkidega. Käesoleva kümnendi lõpuks peavad uued ja rekonstrueeritavad büroohooned olema madala energiakasutusega, mis tähendaks, et Rahandusministeeriumi endine hoone ei vastaks enam nõuetele.

Oluline ühishoone ehitamisel on ka sääst riigi rahakotile, kümne aasta perspektiivis hoitakse kokku ligi 7 miljonit eurot.

10. Palju ühishoone ehitus maksab ja kust see raha tuleb?

Ühishoone investeeringu maht on ca 25-30 miljonit eurot, mille teeb erasektor. Riik hakkab hoonete valmimisel büroopinda rentima. Seega ühishoone rajamine suurt ühekordset kulu riigi rahakotile ei too ning riigi eelarvetasakaalu ei mõjuta. Riigihanke viis läbi ja ehituse ajal teostab järelevalvet RKAS.

11. Kui suurt kokkuhoidu võimaldab ühishoone?

Riik hoiab ühishoone rajamisega kümne aasta perspektiivis kokku ligi 7 miljonit eurot.

12. Kui palju hakkab riik aastas üüri maksma?

Nelja ministeeriumi ühishoone kinnisvarakulud moodustavad kokku ca 4,5 miljonit eurot aastas. Täpne number selgub peale ehitustööde täpsustumist, sisustuse ja kõrvalteenuste hangete läbiviimist.

13. Kas uus ja kallis arendus ei ole vastuolus kulude kokkuhoiuga?

Kava neli ministeeriumit kokku kolida on hea näide sellest, kuidas riik oma kinnisvarastrateegiat ellu viies kulusid kokku hoiab. Uus hoone toob kaasa efektiivse pinnakasutuse ja väiksema energiatarve, samuti jäävad ära ebaregulaarsed ja suured kulud praegu ministeeriumide kasutuses olevatesse hoonetesse. Ühishoone ehitamisel on sääst riigi rahakotile kümne aasta perspektiivis ligi 7 miljonit eurot.

14. Kas ühishoonesse võetakse rohkem inimesi tööle kui praegu ministeeriumite majadesse mahub?

Ühishoone rajamisel arvestatakse ministeeriumide tänaste töötajate arvuga. Samuti lähtutakse sellest, et ministeeriumide tugiteenused (nt raamatupidamine) on juba enne ühishoone valmimist kokku viidud Riigi Tugiteenuste Keskusesse.

15. Kas ühishoone ehitusega saab nelja ministeeriumi tugiteenuste kulusid kokku hoida?

Rajatav hoone võimaldab ühtselt lahendada ühiskasutuses olevate pindade vajaduse nagu näiteks serveriruumid,  konverentsiruumid, turvasüsteemid. Kindlasti aitab see tegevuskulusid kokku hoida ja kasutada seda säästu põhitegevuses.

16. Mis oli kordushanke muudatuste eesmärk, kas hoone madalamad pidamiskulud?

Muudatused olid seotud eelkõige alternatiivsete tehniliste võtetega sama eesmärgi saavutamiseks, milleks olid eelkõige erinevate materjalide (nt fassaad) ja konstruktiivsete lahenduste (nt kandevkonstruktsioon, parkla lahendus) võimaldamine. Kokkuhoiukava eesmärk oli mahutada investeeringu suurus 25-30 miljoni euro piiresse ja bürooruumi üür alla 14 EUR/m2. Kontsessiooni (muudetud hanketingimuste) tulemuseks oli bürooruumi üür 10,95 EUR/m2, millele lisanduvad kõrvalteenused.

17. Milliseid tingimuste muudatusi võrreldes esimese hankega kavandati ja miks?

Kõige olulisemad muudatused puudutavad tehingu struktuuri – pakkusime arendajale pikemat üüriperioodi, mis andis ettevõtjale suurema investeeringukindluse. Samuti pakkusime paindlikumat hoonestusõiguse tasu maksmist, mis suurendas arendaja finantsvõimekust hoone rajamisel. Eelmises hankes oli üüriperioodi pikkuseks 10 aastat, uue hankega pikendati üüriperioodi 20 aastani.

Esimeses hankes oli arendajalt küsitav hoonestusõiguse tasu suurus 7 miljonit eurot ja see tuli tasuda ühe maksena hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel. Uue hanke kohaselt on hoonestusõiguse tasu 5,7 miljonit eurot, millest 2 miljonit tuleb tasuda hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel ja ülejäänud kümne aasta jooksul.

18. Kas kordushankega kavandati odavamat hoonet?

Muudatused hoone projektis ja konkursitingimustes tervikuna on tehtud eesmärgiga vähendada kavandatava hoone maksumust.

19. Milline on projekti ajakava?

Ehitusperiood kestab kokku 28 kuud ja uus hoone on plaanis valmis saada 2017. aasta suveks.

20. Mis on ehitustööde kontsessioon?

Ehitustööde kontsessioon erineb tavapärasest ehitushankest selle poolest, et kontsessionäärist lepingupartner ehitab oma kulu ja kirjadega hoone valmis ning saab õiguse rajatavat ehitist kasutada, näiteks ehitist välja üürida ja seeläbi tulu teenida. Tavapärase ehitushanke puhul seisneb töövõtja tasu aga ehitusmaksumuses.